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Immobilier

Le marché à  haut potentiel des résidences pour étudiants

C'est l'un des marché les plus matures de l'immobilier. Et avec près de 2,5 millions d'étudiants français en 2016 (et jusqu'à  3 millions d'ici à  2025), les résidences de services pour étudiants ont encore de beaux jours devant elles. Jamais la demande en logement n'a été aussi forte depuis ces dix dernières années, pour des jeunes qui, dans le cadre de leurs études, n'hésitent plus à  changer de ville ou de pays. 

Conséquence : le secteur se porte bien et l'intérêt croissant qu'y portent les investisseurs comme institutionnels en dit long sur le potentiel du marché. "Le nombre d'étudiants nationaux progresse de 2,5 % par an en Europe, et de 6 à  7 % pour les étudiants internationaux. 

Parallèlement, l'offre publique de résidences universitaires a, elle, sensiblement baissé", indique Laurent Saint-Aubin, gérant actions chez Sofidy.

Outre-Manche, le ratio est même de 1 lit pour 2,1 étudiants. On peut parler de pénurie. La forte hausse de la population étudiante dans les villes et le manque de logements adaptés à  leurs besoins ont créé une vraie demande pour la construction d'établissements neufs et dédiés.


Une offre à  renouveler

De fait, trois solutions d'hébergement s'offrent aux élèves de l'enseignement supérieur :

  • les appartements du secteur privé, souvent cher et peu adaptés,
  •  les résidences universitaires du secteur public, via le Crous, mais les places sont limitées et réservées aux étudiants boursiers, et enfin,
  • les résidences privées étudiantes, encore trop peu nombreuses, obligeant une grande partie de ces jeunes à  vivre en colocation ou chez leurs parents.

"Aujourd'hui, seuls 10 à  15 % des étudiants sont logés dans des résidences conçues pour eux, à  savoir, des logements tout-en-un et meublés, disposant de wifi et de services additionnels spécifiques à  ces locataires", constate Laurent Strichard, président d'Open Parteners.

Parmi les résidences existantes, certaines datent d'il y a trente ans et ne sont plus en phase avec les attentes des locataires parce que vétustes, non connectées et excentrées.

Or l'emplacement de ces établissement est un facteur-clé de la rentabilité de ce type d'investissement. "Il faut privilégier les résidences situées près des transports collectifs qui desservent les centres universitaires et qui s'intègrent dans des parcours identifiés propres aux étudiants", souligne le président d'Open Partners. Si les parents ont tendance à  préférer les logements situés près des universités, les étudiants prisent davantages les centres-villes, qu'ils abritent ou non leur lieu d'études.


L'atout du centre-ville

Nichées au coeur des villes, les résidences de services pour étudiants présentent le double avantage de ne pas dépendre des déplacements de campus et d'être plus facilement convertibles en immobilier classique en cas de départ de l'exploitant. Elles permettent, ainsi, de se constituer un patrimoine qui va se valoriser dans le temps, à  condition d'être au bon prix. 
Pour cela, il est important d'analyser l'environnement du bien.
Selon Thibault Dutreix, directeur général du groupe Coffim, trois paramètres sont à  prendre en compte :
  • "primo, l'aménagement de la ville comprenant l'accès aux soins, aux écoles, et les facilités type commerces et lieux de sortie est à  regarder.
  • Secundo, l'emploi et le tissu économique de la région sont à  considérer. La présence forte d'entreprises sous-tend le dynamique de la ville, lui donnant la capacité de garder les jeunes actifs après leurs études. 
  • Tertio, il faut évaluer le parc immobilier existant, géré par le Crous ou la ville. Le rapport entre le nombre de logements et la population étudiante de la ville est un critère de sélection"

Ainsi, le taux de couverture à  Paris s'élève à  3 %, quand il avoisine les 15 % à  Montpellier ou Aix-en-Provence.

Une fois ces questions étudiées, les résidences pour étudiants ne manquent pas d'arguments pour séduire les investisseurs. 
Leur petite surface (la taille standard d'une chambre d'étudiant est de 10 m²) et leur faible ticket d'entrée conviennent aussi bien à  un investisseur de diversification qu'à  un primo-accédant au budget limité. "Le pris moyen d'un logement étudiant oscille entre 50 000 et 110 000 euros  et entre 150 000 et 180 000 euros à  Paris. Des tarifs très difficiles à  trouver sur l'immobilier d'investissement, hors SCPI et sensiblement moins chers qu'un appartement en résidence seniors", note Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo. 
Une accessibilité qui se traduit aussi en termes de volumes, plus importants que sur d'autres secteurs.

Confort de gestion

Mais c'est, avant tout, le confort de gestion des résidences gérées qui rend le produit attractif. 
"Le gros avantage de l'immobilier géré, c'est le temps que l'on n'y passe pas puisque c'est l'exploitant qui se charge de tout : encaisser les loyers, gérer la vacance, réaliser les petits travaux d'entretien, etc ", ajoute Olivier Trit. 
Le choix de l'exploitant est primordial à  la bonne réussite de l'opération dans la durée, les locations meublées (sous LMNP ou Censi-Bouvard) ne disposant pas d'un bail d'habitation, mais d'un bail commercial qui définit tout à  l'avance, sur une période de neuf à  onze ans. "Ce sont des baux fermes qui vont déterminer le niveau et l'indexation du loyer, ainsi que le qui fait quoi dans l'entretien et les répartitions du logement. Pour cette raison, les articles 605 et 606 du code civil sont à  bien lire avant de signer si l'on veut que le bail soit équilibré et protecteur pour le propriétaire", souligne le secrétaire général.
Et pour cause : plus le propriétaire va dépenser en travaux, plus sa rentabilité en sera dégradée. Chance tout de même pour les gestionnaires, la maturité du marché et la présence d'opérateurs historiques limitent les risques de mauvaise surprise.
In fine, en France, le rendement brut de ces résidences oscille entre 5 et 6 %, soutenu par une forte demande et assuré par les services additionnels proposés aux locataires, quand l'immobilier non géré plafonne autour de 4 %... Sans compter les frais de gestion, l'assurance locative, ainsi que les travaux qui peuvent imputer une dizaine de points au rendement final.


Attention au prix !

Toutefois, pour s'assurer d'une rentabilité confortable, mieux vaut être attentif au prix d'acquisition de ce type de logements. "La plus grande difficulté est d'être sûr que le prix de vente n'est pas surévalué par rapport au marché. Les programmes neufs sont vendus plus cher car ils comprennent les services, la pérennité du remplissage et la qualité des prestations. Mais le prix doit rester connecté aux réalités du marché immobilier privé", avertit Thibault Dutreix. 
Les résidences pour étudiants sont souvent de grosses opérations immobilières d'une centaine de lots en moyenne, tous très normés et formatés, quasi identiques.Si l'exploitant défaille ou que le propriétaire veut récupérer son bien, il est alors difficile de le valoriser par rapport aux autres. "Il faut toujours anticiper l'hypothèse de la revente. Ce n'est pas parce qu'il s'agit d'immobilier géré que les conditions d'achat ne doivent pas être cohérentes avec le marché", rappelle Olivier Trit. 
Cela vaut aussi pour le prix des loyers, qui doit être adapté aux étudiants. "Le risque pour l'investisseur, c'est qu'il ne se rende pas compte que le budget d'un étudiant, avec l'aide au logement, reste très limité", alerte Thibault Dutreix. 
Un studio neuf, entretenu et connecté vaut environ 700 euros par mois, alors que les ressources mensuelles d'un étudiant ne dépassent généralement pas les 1000 euros. "L'investissement ne sera pas rentable si la résidence se remplit mal parce que les loyers sont trop chers", assure le directeur.
La solvabilité des utilisateurs est la condition sine qua non de l'immobilier géré. Le montant des loyers doit se justifier par les services additionnels apportés par la résidence et bien cibler ses locataires, les étudiants des grandes écoles bénéficiant généralement de plus larges moyens pour se loger que les universitaires.


LMNP, le grand classique

Il existe plusieurs dispositifs pour entrer sur le marché de l'immobilier géré, selon l'objectif de l'investisseur.
La location meublée non professionnelle (LMNP) et le Censi-Bouvard sont les plus recherchés en ce qu'ils permettent de bénéficier de revenus défiscalisés et tous deux ont l'avantage de s'inscrire dans le régime BIC de droit commun.
Le plus usité est incontestablement le LMNP qui concerne les personnes physiques comme les institutionnels et s'adresse tout particulièrement aux investisseurs déjà  outillés qui pourront créer ainsi du déficit foncier.
Le point fort de ce statut fiscal réside dans sa capacité d'amortissement. Les charges (taxes foncière et intérêts de crédit) sont déductibles des revenus générés par le bien géré. Le propriétaire paie l'impôt sur la différence, mais il est autorisé à  imputer un amortissement comptable sur ses loyers.

Par exemple, sur un rendement de 4 % ramené à  2 % après déduction des charges, l'investisseur peut amortir 3 %, engendrant un déficit foncier de 1 %. Au final, il touchera 2 % de ses revenus, mais sera imposé sur 0 après amortissement. "Sur le long terme, le LMNP est le régime fiscal le plus intéressant et profitable ", affirme Olivier Trit. Sauf que nombreux sont les investisseurs qui privilégient l'économie d'impôt à  la rentabilité sur le long terme de leur bien.


A court terme le Censi-Bouvard

Pour ces investisseurs à  court terme, le Censi-Bouvard est adapté. Plafonné, cet avantage fiscal offre une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat du logement, étalée sur neuf ans et directement imputable de l'impôt sur le revenu. Une carotte fiscale qui, selon Olivier Trit, comporte deux inconvénients : "non seulement le propriétaire souscrit un engagement locatif de neuf ans qui l'empêche de revendre son bien avant cette durée, mais encore cet avantage fiscal a pour contrepartie l'absence de la capacité d'amortissement du logement."

Cas concret : sur un appartement qui procure 4 % de rentabilité, il faudra, comme pour le LMNP, déduire 21 % de charges, ce qui ramène le rendement à  2 %. Sur ce résultat, l'investisseur va payer des prélèvements sociaux à  hauteur de 15 % et des impôts établis entre 25 et 40 % de la somme selon la tranche d'imposition sur le revenu à  laquelle il appartient. Si l'économie d'impôt de 11 % vient alléger l'addition dès l'entrée de l'investisseur dans le dispositif, ce dernier est plus rapidement imposable qu'en LMNP.


Loi Pinel : administré mais non géré 

La logique est la même pour le dispositif Pinel
Moyennant une durée de garde du bien de six, neuf ou douze ans, le propriétaire bénéficiera d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 %; mais très vite, les impôts fonciers viendront neutraliser l'économie de départ réalisée, qui plus est, sur un bien acheté plus cher que la moyenne du marché. Ce qui explique pourquoi bien souvent, les propriétaires de logements étudiants sous régime Pinel optent pour des résidences administrées, mais pas forcément gérées, sans notion de services associés.
"Ces résidences conçues pour les étudiants permettent à  l'investisseur de bénéficier de l'avantage fiscal du Pinel, pour un bien qu'il pourra louer à  son ascendant ou descendant et, généralement, extrêmement bien situé", résume Thibault Dutreix.

Par ailleurs, tous les étudiants n'ont pas besoin d'une salle de sport ou d'une laverie dans leur résidence et une fois ces prestations enlevées, ils y trouvent un intérêt financier, avec des loyers moins élevés.
A noter que comme la loi Censi-Bouvard, la loi Pinel prendra fin en 2018. Nul ne sait encore par quel dispositif elles seront remplacées.


Sortie sous conditions

Quel que soit le dispositif choisi, la question se pose toujours sur les conditions de sortie du propriétaire. 

Au bout des neuf ans, que se passe t-il si le gestionnaire ne proroge pas le bail de l'exploitant?

En premier lieu, il doit attendre le terme du bail et le dénoncer avant son renouvellement. En cas de sortie anticipée, il est susceptible de payer une indemnité d'éviction calculée sur la perte de valeur du fonds de commerce du bailleur. En clair, plus l'appartement est profitable à  l'exploitant, plus cela va coûter cher au propriétaire de sortir du bail. "Si l'exploitant a l'obligation de payer le loyer au propriétaire quel que soit le contexte, en contrepartie, il est protégé par le droit commercial qui donne le droit au renouvellement du bail", souligne Olivier Trit. Lorsque c'est l'exploitant qui part, le propriétaire peut, soit remettre l'appartement en location via une agence ou par ses propres moyens dans les deux cas, il devra aligner son prix avec celui du marché privé, soit retrouver un exploitant qui reprendra le bail en cours ou qui en signera un nouveau. 

Le gestionnaire peut également continuer à  exploiter une partie seulement de la résidence ou l'établissement redevenir une résidence d'habitation classique, entretenue par un syndic.

Une chose est sûre : en dix ans, le marché bouge et les propriétaires peuvent être amenés à  adapter leur loyer pour rester compétitifs ou à  réaliser des travaux afin d'apporter de meilleures prestations.
Malgré ces aléas, l'investissement dans les résidences de services pour étudiants demeure rentable et pérenne. Ce n'est d'ailleurs pas un hasard si les capital-investisseurs anglo-saxons se positionnent sur cette niche et que de nouveaux véhicules collectifs d'acquisition immobilière, type OPCI, fleurissent sur le marché.


Source : Eugénie Deloire Investissement Conseil n° 801 Mai 2017

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