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Négocier le meilleur crédit immobilier ?

Vous avez réalisé un achat immobilier  :
Il vous reste 45 jours pour négocier votre crédit Bonne nouvelle : les taux d'intérêt des prêts sont à  leur plus bas niveau. Cependant pour en profiter, il faut savoir négocier et connaitre les facteurs de négociation

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Un crédit Immobilier : quelques règles

Le crédit immobilier a pour objet de financer des opérations immobilières. Il est régi par des règles strictes destinées à informer et à protéger le consommateur.

1. Prêts concernés

  • Il s’agit des prêts consentis de façon habituelle à des personnes physiques en vue de financer :

  • l’achat d’un terrain destiné à la construction,

  • l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou mixte, directement ou par l’achat de titres de sociétés immobilières (SCI , SCPI , etc.), en pleine propriété ou en jouissance,

  • certains travaux immobiliers : travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien non liés à l’acquisition d’un bien immobilier d’un montant supérieur à 75 000 € (quel que soit ce montant pour les opérations de construction).


2. Offre préalable de prêt

Obligatoirement remis à l’emprunteur, ce document écrit indique l’identité des parties et précise la nature, l’objet, le montant, les modalités du prêt, son coût total, le taux effectif global ou TEG , le coût des assurances, les garanties exigées, etc.

Ces indications sont valables pendant 30 jours minimum.

Remarque

  • Toute offre de crédit immobilier à taux variable doit être accompagnée :

  • d’une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt,

  • et d’un document d’information incluant une simulation de l’impact de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.


3. Délai de réflexion de 10 jours

L’emprunteur ne peut signer l’offre de prêt que passé un délai de réflexion de 10 jours. Tout engagement de l’emprunteur durant ce délai est nul.


4. Refus du prêt

  • Si une clause suspensive relative à l’obtention du prêt a été insérée dans le précontrat, en cas de refus du prêt :

  • le contrat immobilier est annulé,

  • et les sommes déjà versées sont restituées intégralement.


5. Remboursement anticipé ou Indemnité de remboursement (IRA)

  • En principe possible, mais le contrat peut :

  • interdire tout remboursement partiel d’un montant ≤ 10 % du montant initial du prêt (sauf pour le solde),

  • et/ou prévoir le versement à l’établissement prêteur d’une indemnité : maximum 3 % du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts).

Remarque

Pour les prêts conclus depuis le 29.06.1999, aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement est motivé par certains événements : décès, licenciement, invalidité ou vente de l’immeuble suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.


6. Non-paiement des échéances

Le prêteur peut exiger le remboursement immédiat (les sommes restant dues produisent alors des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt jusqu’à leur règlement effectif).

Il peut également réclamer une indemnité, dans la limite de 7 % du capital restant dû et des intérêts échus restant à payer.

Remarque

S’il n’exige pas le remboursement immédiat du capital, le prêteur peut majorer le taux d’intérêt dans la limite de 3 points, jusqu’à reprise normale des échéances.


7. Fiscal

Impôt sur le revenu (IR)

  • Les intérêts d’emprunts :

  • contractés pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale peuvent ouvrir droit à un crédit d’impôt  (uniquement si l’offre de prêt a été émise avant le 01.01.2011),

  • contractés pour financer un logement locatif sont déductibles du revenu brut foncier ,

  • perçus en rémunération de certains prêts familiaux d’une durée de 10 ans maximum consentis jusqu’au 31.12.2007 sont exonérés.

Assurance décès-invalidité : combien ça coûte ?

L'assurance décès-invalidité est obligatoire. C'est un filet de sécurité indispensable, qui dans des moments déjà pénibles, évitera à vos proches de subir les conséquences financières d'un décès ou d'une invalidité.

Le montant de l'assurance décès-invalidité (ADI) peut représenter jusqu'à 15 % du coût total du crédit immobilier ! Pour un crédit de 200.000 € sur 20 ans, le taux d'assurance varie de 0,10 à 0,40 % du capital emprunté selon le contrat souscrit et le profil de l'emprunteur, soit un coût de 4.000 € à 16.000 €. Sur certains profils plus âgés on peut monter plus haut. Sachez que le montant de la prime d'assurance est ferme et définitif et non négociable. Il est fixé pour toute la durée du prêt et ne peut faire l'objet d'aucun ajustement. La prime d'assurance peut être calculée de différentes façons selon les compagnies d'assurances : soit sur le capital emprunté, soit sur le capital restant dû. La seule façon objective de mesurer le coût est de se baser sur le Taux effectif global qui accompagne systématiquement votre offre de prêt.

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VOUS AVEZ UN TAUX D'ENDETTEMENT FAIBLE

Avec un taux d'endettement (rapport entre les charges financières mensuelles et votre revenu) faible, vous pouvez négocier une baisse du taux d'intérêt. "Une bonne capacité d'épargne, c'est 10 à  15 % de taux d'endettement"

la loi de consommation Neiertz donne pour consigne aux banques de ne pas prêter aux particuliers dont le taux d'endettement dépasse 33%.

VOTRE « RESTE à VIVRE » EST CONSEQUENT (SOIT GROS SALAIRE, SOIT GROS PATRIMOINE)

« Chaque banque a ses critères là-dessus, mais en général, elles veillent à  ce qu'il reste environ 400 euros au ménage après le remboursement du ou des crédits,  mais certaines banques ont un seuil minimum de 600 euros de reste à  vivre.  A noter qu'il faut ajouter 150 euros par personne à  charge.

Si vous avez un reste à vivre très important, c'est un argument que vous devez valoriser. Les personnes qui ont un gros patrimoine ou un revenu élevé sont favorisées sur ce point.

Savoir GERER VOS COMPTES

Le comportement est primordial pour la banque qui accorde un prêt, c'est l'élément au coeur de la décision d'attribuer ou non un crédit et à  un taux attractif ou pas. C'est pourquoi les trois derniers relevés de comptes sont demandés dans le dossier de demande de prêt. Si vous avez des crédits revolving, soldez-le au moins trois mois avant votre demande de prêt, recommande le courtier. Si vous avez été à  découvert dans les trois mois, attendez pour faire votre demande de prêt. Vous devez montrer trois relevés de compte quasi exemplaires : sans crédit à  la consommation, sans découvert, sans dépense inconsidérées (vacances de dernières minutes au-dessus de vos moyens) et sans incident de paiement.

VOUS AVEZ UN APPORT PERSONNEL (HERITAGE, PRIME, AIDES, ETC.)

Vous pouvez obtenir un bonus de taux (un rabais) si vous avez un apport personnel de 20 à 30 % de la somme du bien qui vous voulez acheter. Même si certaines banques prêtent sans apport, rien que pour obtenir un prêt, vous devez avoir mis un peu de côté. « Il faut avoir au moins de quoi payer les frais de notaire, soit environ 8 % du prix du bien »

POUR ALLER PLUS LOIN...

Soyez vigilants à  l'assurance emprunteur. "vous pouvez gagner 0.15 à  0.20% sur le taux" (simulation possible ci-contre)

Faites appel à un courtier qui négociera le meilleur taux pour vous

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